債務整理

個人再生で住宅ローン特則を利用したい場合の条件と流れ

「借金はあるけど、持ち家を失いたくないので自己破産できない」
「住宅ローンを支払っている最中なので、債務整理をすると抵当権を実行されてマイホームを失ってしまうのでは」

こういった不安を抱えているために、債務整理に二の足を踏んでいる人もいらっしゃるのではないでしょうか?

多額の借金を債務整理で解決したい、なおかつ住宅ローン支払い中のマイホームを手元に残したい場合は、「個人再生」をお勧めします。

個人再生には「住宅ローン特則」という制度があります。これを利用すれば、原則として住宅を手放さずに済むのです。

ここでは、個人再生の「住宅ローン特則」について様々なことを解説していきます。現在持ち家のある人は、ぜひご覧ください。

1.個人再生における住宅ローン特則とは

住宅ローン特則は、正確には「住宅資金貸付債権に関する特則」と言います。単に「住宅資金特別条項」と呼ばれることもありますが、ここでは「住宅ローン特則」と呼んでいくことにします。

住宅ローンを借りるときには、対象となる住宅に抵当権が設定されます。
債務者が住宅ローンを支払えなくなった場合は、債権者が抵当権を実行し、住宅を取り上げて債務の弁済に充てるのです。

個人再生を普通に行った場合、住宅ローン支払い中のマイホームがあると、ほぼ確実に抵当権を実行されてしまい、マイホームを失ってしまいます。

しかし、マイホームは生活の本拠となる場所であり、これを安易に失わせてしまうと、債務者の経済的更生が難しくなってしまいます。

これでは債務整理の意義が薄れてしまうため、個人再生には「住宅ローン特則」が設けられています。

住宅ローン特則を簡単に説明すれば、「住宅ローンを個人再生で整理する債務から外し、住宅ローンの支払いを続けることでマイホームを手元に残すことができるようにする制度」と言えます。

住宅ローン特則を使うことで住宅ローン以外の債務を大きく軽減でき、マイホームにはそのまま住み続けられるという理想の形が実現できます。

しかし、住宅ローン特則を使うには種々の条件をクリアしなければなりません。
次の章で詳しく解説していきます。

2.住宅ローン特則を利用する条件

ここでは、「個人再生をするための条件を満たしていること」を前提として、そのうえで住宅ローン特則をするために必要な条件を解説していきます。

(1) ローンの種類が住宅購入やリフォーム等のローンである

当たり前かもしれませんが、住宅ローン特則は住宅に関するローンに対してしか利用することができません。

自動車ローンや学資ローンといった、住宅ローン以外のローンには利用できないのです。

(2) 債務者本人が所有し建物の床面積の2分の1以上が居住用であること

住宅ローン特則は、その名の通り「住宅」に対して使います。
住宅用ということは、債務者自身が「居住」のために使っている必要があるということです。

店舗等、居住以外の目的で使っている建物のローンに対して住宅ローン特則を使うことはできません。
また、別荘等にも住宅ローン特則を使えません。

さらに、居住用の住宅が2件ある場合はメインとしている住宅にしか住宅ローン特則は適用されません。

そして、建物の床面積の2分の1以上が居住用である必要があります。
ですので、例えば、建物の床面積の2分の1を超える部分が事業の店舗として利用されているような場合には、住宅ローン特則を利用することができません。

(3) 住宅ローン以外の抵当権が付いていないこと

住宅ローン特則の対象とする住宅に住宅ローン以外の抵当権が設定されている場合は、住宅ローン特則を利用できません。

例えば、事業に必要なお金を借りるために住宅に抵当権を設定している人がいますが、そういった抵当権が設定されていると住宅ローン特則が使えなくなります。

この場合は抵当権の対象となっている住宅ローン以外の借金を完済すれば抵当権を外すことができますが、個人再生には「債権者平等の原則」と言って、すべての債権者を平等に扱わなければならないという決まりがあります。

他の債権者を無視して抵当権を外すために特定の債権者にのみ返済をしてしまうと、債権者平等の原則に反する行為となってしまい、個人再生の手続に悪影響を及ぼす可能性があります。
弁護士と相談して善後策を練り、どうするかを決めた方がいいでしょう。

(4) 保証会社が代位弁済を行っている場合、代位弁済から6ヶ月以内に再生手続開始の申立てを行なうこと

住宅ローンを滞納し続けていると、ローンの債務者の代わりに保証会社がローンの残額を一括返済する「代位弁済」が行われることがあります。

債務者にとってはローンの債権者が銀行等から保証会社に代わっただけであり、そのまま放置していると保証会社が抵当権を実行してマイホームを競売にかけてしまいます。

しかし、代位弁済から6ヶ月以内に再生手続開始の申立てを行なうことで、保証会社による代位弁済をなかったことにし、住宅ローンを復活させて返済を再開することができるのです。
もちろん、マイホームが処分されることもありません。

6ヶ月という期間は法律で厳格に決められています。再生手続開始の申立てをするための準備に時間がかかる可能性があるため、代位弁済が行われたら一刻の猶予もないと考えて弁護士に相談してください。

(5) 個人再生の借金返済と住宅ローンの返済を両方行える継続的な収入があること

個人再生は借金を大幅に減らし、残った部分を数年かけて返済する債務整理です。額が減ったとはいえ借金の返済から免れるわけではありません。

そして、住宅ローン特則は、住宅ローンをそのまま支払うことを条件としてマイホームを手放さなくて済むという特例です。
支払期間をリスケジュールしてもらえることもありますが、結局は住宅ローンの支払いを続けなければなりません。

個人再生で減らした借金と住宅ローンの両方を支払っていくには一定額以上の継続的な収入が必要です。
それがなければ裁判所が個人再生や住宅ローン特則を認めてくれないことがあります。

3.住宅ローン特則を利用する流れ

ここからは、住宅ローン特則を使うときの流れを見ていきます。

住宅ローン特則は個人再生とともに行うものなので、個人再生手続の一部に付随する形で書類の提出等を行います。

まず、一般的な個人再生手続の流れを簡単に紹介します。

  1. 弁護士に依頼
  2. 裁判所に申立て
  3. 再生手続の決定
  4. 再生計画案の作成
  5. 意見聴取や書面による決議
  6. 再生計画の認可
  7. 再生計画に沿った返済の開始

概ねこのような順序で進んでいきますが、住宅ローン特則を使うときには以下の手続において追加の作業が発生します。

  • 弁護士に依頼するときに住宅ローン特則を使うことを相談する
  • 弁護士を通じて前もって住宅ローンの債権者と協議を行う
  • 再生計画案の作成において、住宅ローンの債権者との協議を経た再生計画案を裁判所に提出する

基本的には弁護士に任せておけば安心ですが、弁護士や裁判所等から指示があった場合はそれに従ってください。

4.住宅ローン特則を利用できない場合

残念ながら住宅ローン特則を利用できる条件を満たしていない場合、他の方法で借金問題を解決しなければいけません。
どのような方法があるのかご紹介していきます。

(1) 個人再生以外の債務整理を行う

個人再生以外では、自己破産や任意整理といった方法で借金を解決できる可能性があります。

自己破産をするとどちらにせよマイホームは処分することになってしまいますが、 任意整理ならば住宅を残すことは可能です。

任意整理は、借金減額効果は小さいですが、将来の利息をカットすることができるので、利息の高い借金をしている場合はある程度の効果を見込めるでしょう。

(2) リースバックを利用する

自分の資産、この場合はマイホームを売却して、売却先とリース契約を結ぶことを「リースバック」と言います。
売却したとは言え、それまで住んでいたマイホームに引き続き住むことができるという利点があります。

住み続けるにはマイホームの売却先へ賃料を支払わなければなりませんが、お金を貯めれば家を買い戻すことも可能です。

リースバックのために家を売却するには住宅ローンの債権者からの了承がなければなりませんし、マイホームの買い手を見つける必要もあります。
しかし、リースバックに実績のある不動産業者等に依頼すれば不可能なことではありません。

なお、リースバックを利用すべきかどうかについても、念のため弁護士に判断してもらった方がいいでしょう。

5.住宅ローン特則を使う個人再生は弁護士が必須

個人再生は、ただでさえ難しい手続であり、弁護士に依頼して代行してもらうのが普通です。
その上、住宅ローン特則を使う場合はさらなる困難が予想されます。

個人再生をする前に弁護士に相談し、気になる部分を質問することで、多くの疑問を解決できるため安心です。
個人再生でお悩みの際には、ぜひ泉総合法律事務所の弁護士にご相談ください。

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